不動産登記とは、土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載したもので、一般公開されています。 まずは、土地取得時の登記事項証明書(登記簿謄本)を見て、土地の取得当時と土地の区画や面積が違っていないか確認しましょう。

土地の区画や面積が違っている場合や、土地取得時の登記事項証明書(登記簿謄本)が手元にない場合には、法務局で、登記事項証明書(登記簿謄本)を取得できます。（郵送でも取得可能です。）不動産登記は、コンピュータ化されているので、どの法務局に行っても、全国の登記事項証明書を取得することができます。

登記事項証明書は表題部と権利部という２つの区分に分かれています。

1　不動産登記内容（表題部）の確認 表題部には不動産の種類や大きさ、所在、地番など物理的な現況が記載されています。 まずは表題部を確認して物理的な状況を把握しましょう。 表題部に書かれている土地の大きさ（公簿面積）と実際の面積は異なることがあります。 そのため、必須ではありませんが、買主の不安を取り除くためと売却後のクレームを減らすために、実際の面積を測る測量が行われることが多いです。 とくに都市部では土地の単価が高いため、少しの大きさの差でも価格が大きく変わってくるからです。 測量の結果、土地面積が異なっていた場合には、最終的には地積更正登記が必要となる場合がありますので、不動産会社にご相談ください。

2　不動産登記内容（権利部）の確認 権利部には所有者に関する事項や不動産に付随する権利について記載されています。 権利部は甲区と乙区に分かれています。 甲区には所有権に関する事項が記載されています。 記載されている所有者住所が現在の住所と異なる場合には、住所変更登記が必要になります。 住所変更登記は売主様が自分で行うこともできますし、司法書士に頼むこともできます。 相続した土地の場合には、所有者の名義が正しく変更されているかどうか確認してください。 所有者の名義が被相続人名義のままだと、買主様への移転登記ができないので、所有者の名義を変更する相続登記をする必要があります。

乙区には抵当権や賃借権などの所有権以外の権利に関する事項が書かれています。 ローンの残債がある場合には、抵当権が付いています。抵当権とは、住宅ローンなどの借入金の担保として土地を確保しておくためのもので、万一、返済ができなくなった時には土地を処分して返してもらいますという権利です。買主様に引き渡す際には、売却資金の一部を返済に回して抵当権を抹消する登記が必要になります。 ローンを完済していても、抵当権が抹消されず残ったままの場合もあります。こちらも同様に買主様に引き渡す際には、抵当権を抹消する登記が必要になります。

3　不動産登記内容（建物）の確認 不動産登記は土地だけでなく、建物にもあります。 過去に存在していた建物を解体して現状は更地となっている場合でも、建物の登記が残っている場合がありますので、土地だけではなく、建物の登記もあるかどうか確認しましょう。 建物の登記が残っている場合には、建物の滅失登記が必要になります。